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标题: 中国房地产泡沫就不会破么？ [打印本页]

作者: Brainteaser 时间: 2009-12-14 13:50 标题: 中国房地产泡沫就不会破么？

当前我国许多一线城市房价按现汇率折算，已经可以与发达国家的房价比肩甚至更高，而“当地”居民的平均收入却不及发达国家的1／10，房地产泡沫明显。尽管如此，憧憬于房价还会不断上涨，投机投资购房者众多；惧怕于房价还会不断上涨，也引来一些穷尽三代人购房的房奴；如此看来房价还会上涨。中国房地产泡沫真的不会破吗？

2007年中国股市泡沫泛起，当时投资者憧憬可以靠上市公司业绩的持续高增长来做实股市泡沫，使之免于破裂，结果仍然未能幸免于难。股市投资者当年的憧憬还似乎有存在的依据，与之比较，当前中国的房地产泡沫有没有被做实的依据呢？

按道理，人民币贬值可以使得中国房价比较发达国家房价变便宜，让泡沫显得有被做实的趋势，遗憾的却是，正是人民币升值的预期，成为房地产投资者炒作房价上涨的重要理由（可以引来热钱投机），而毫不在乎人民币越升值，由此折算的房价会越高。

靠中国经济成功实现转型，国民平均收入大幅度提高，能做实房地产泡沫吗？不幸的是，极高的房价已成为中国经济成功转型的极大杀手：

▲ 高房价使许多人沦为房奴，对这部分人的消费产生巨大的挤出效应；高房价改变了人们的预期，增加了防卫性储蓄需求，谨慎消费；高房价产生的挤出效应阻碍了居民消费的转型升级；高房价花去了两代人甚至几代人的积蓄，严重削弱了消费增长的后劲。没有消费增长，必然威胁企业经济效益，进而威胁就业，恶性循环，哪来中国经济的成功转型？

▲城市化需要大量增加从农村向城市转移的农民工家庭，高房价却是农民工成为新市民的极大障碍。城市化进程的推进因之受到阻碍，哪来中国经济的成功转型？

▲高房价意味着财富以货币和固定资产的形式向少数富人，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，所以房价上涨过快只会加剧国民的贫富差距，使大多数人越来越穷。没有大多数国民的富裕，哪来中国经济的成功转型？

当然，房价被“做实”的可能性的确存在。笔者认为，那就是假设中国长期恶性通货膨胀，货币恶性贬值。可是，宏观政策会容许这种现象产生吗？

有评论家认为“尚难预言中国房地产泡沫会破裂”。其主要理由为，“当下中国正在加快保障性住房建设进程，试图通过对房地产市场结构调整，来逐步化解正在形成中的房地产泡沫。”若仿效香港和新加坡模式，对房地产市场作结构调整，富人和穷人分类，前者供给以半山豪宅，后者则用公屋计划来应对；让买得起的人买，买不起的人租。则将“较高房价”长期限制在极其有限的范围内。

然而，中国内地的房地产可以效仿香港和新加坡模式吗？其实，香港经济也曾经受到过房地产泡沫破裂的巨大冲击，所以对于当前香港楼价飞涨，特区政府仍然忧心忡忡。其次，香港和新加坡地少人多，经济由金融服务业主导，经济结构相对单一，很难阻断高档商品房价脱离平均收入，才不得不对住房作出“结构性分类”的对策。而正是这种结构性分类，同时拉大了当地的贫富差距。

1990年日本房地产泡沫破灭导致日本长期经济萎缩，香港1997年楼市泡沫破灭重挫香港当时经济，迪拜的房地产泡沫破灭引发了迪拜危机，美国的房地产泡沫破灭引发全球金融风暴……虽其房地产泡沫破灭的具体原因各不相同，但是泡沫必然会破灭则是铁律。

中国房地产泡沫真的就可能幸运地成为例外吗？

作者: 何鸿燊 时间: 2009-12-15 01:15 标题: 城镇化----佩服佩服！不过...... zt

一直以来我在思索，中国这样一个经济结构失衡的经济体，在外需不振，甚至将来提升后面临更加严厉的贸易壁垒时，我们将何去何从：调结构就会抑发展，而要发展，必定结构更加失调----这是对原来4万亿投资决策发布后的分析结果。更加通俗地说就是发展房地产会抑制其他产业进步，而打压房地产，则经济短期内无法增长。

但是没有想到还有城镇化这么一招，这的确是个天大的好招！

第一，时机准确：我国工业化尚未完成，城市化（以非农户口衡量）正在开始之中，在户籍制度和几亿外出农民工就业和基本保障的矛盾越来越突出，甚至有时激化到发生群体事件这样的一个现状，城镇化至少给了这些农民工在法律上应该获得的平等的就业和保障权力。这是个了不起的政治决定，他使打破延续几千年的封建保甲制度成为了可能（5毛请不要攻击我，毛时代的户口制度就我看来和以前的保甲制度是没有差别的，甚至更加残酷。当然你可以说那时候的国情什么的，历史我们不去管，就今天而言，该变了，早该变了！）

第二，经济作用巨大：城镇化将带动难以估量的内需。就城市而言仅新建住房和其他配套设施，就足以消耗掉大部分的工程剩余产能，使得原来的房产泡沫局部减轻，为将来房价软着陆奠定基础；新增加的市民由于公共服务均等化而产生的消费需求将大大超过以往农民工时代。就农村而言使得土地集中成为可能，使得现代农业得以孕育发展（中国农村的农庄时代将要来到，当然不是说农庄代表现代农业），规模化机械化和标准化将提高农业的生产率，新农村和新农民将会产生，而新农村和新农民必定有新的更高端的需求产生。

城镇化的本质是，在工业化的进程中，由于工农业生产率的提高，农民数量减少，工人数量增加，农民移民城市或者农村改变为城镇的一条必由之路。当然改革主要是利益重新分配的问题。城镇化改革等于是原城镇居民的公共服务被新移民在一定程度上平均掉这样一个利益分配过程。之所以说一定程度，主要是其一公共服务存在着区域性，而新移民往往处在公共服务的薄弱区域，另外新移民也不是两手空空的，必定也要承担一定的义务（如各种税费），所以这个平均不是单单分子大一些，分母也稍微大一点，不会下降很多。这也是城镇化进程不太会受到太大阻力的原因。

城镇化已经够未来几年忙活了。这也就是暂时把其他经济失衡的问题隐藏起来----最大的问题是：收入分配不均。这个问题又怎么解决呢？

城镇化改革受损的是城镇原居民，是普罗大众。而收入分配改革是要从官僚权贵和资本家口里掏食，那些身家上千万上亿占多数的人民代表会通过这么一个影响他们收入的法律吗？

作者: fairyhg 时间: 2009-12-15 02:40

中国还真不好说，特例多多！

不说天朝了，就说清政府吧，八旗子弟300多万呢，都不用干活，白拿钱，白住国家给他们盖的房子，但是清朝还延续了快300年呢，据说1840年被打开国门的时候，也是世界上的经济强国啦

你说清政府的经济结构畸形吗？

作者: 無心風月 时间: 2009-12-15 03:40

即使在城鎮化改革中，城鎮原居民會因而減少了少部分權益，但是有新移民加入來承擔部分的義務和成本，而且透過城鎮的發展和發展過程中產生的龐大內需，刺激了民眾的消費也透過稅收繁榮了地方的經濟，基本上可說是利大於弊的，所以城鎮化確實可以暫時緩解房地產泡沫化的局面。
而收入分配改革，雖然是要從官僚權貴和資本家的虎口裡拔牙比較不易辦，但是，所謂的協商就是拿一項對自己損失較小的利益特許給對方，去換取回一項對自己損失較大的利益特許，只要能透過協商機制換取雙贏的機會，那麼這次的協商就算成功了，這也就是博奕理論中所描述的非零和賽局現象，在雙方的合作關係下，只有雙贏的局面才能達成談判的共識。

作者: 無心風月 时间: 2009-12-15 04:05

本帖最后由無心風月于 2009-12-15 03:06 编辑

3# fairyhg

這個例子就跟古希臘民主有著異曲同工之妙，像古希臘的雅典雖號稱是最早實施民主制度的城邦國家，但是細看其人口結構就會發現，雅典根本不是實質意義上的民主國家，他們的民主是建立在剝削大量奴隸們的勞動力去從事生產和勞動，而將獲得的成果貢獻給他們的主人去享受，而使得享受了成果的公民們可以把勞動的時間省下來，利用餘暇專心地從事打屁聊天等偉大事業(或許他們喜歡把這種行為解釋為思想及藝術)，所以他們的民主基本上是建立在階級上的民主。而清朝的八旗子弟兵的情形似乎異常地雷同，雖說清朝不是實施民主制度而是實施普天之下莫非王土的封建制度，但是他們同樣和雅典的公民一樣只需拿著人們的血汗錢去揮霍玩耍，而不需負擔什麼義務，有啦，在皇權大於天的時代他們大概只需負擔君要臣死，臣不得不死的掉腦袋義務罷了，相比之下，雅典的公民們似乎多了一點義務，因為他們要不停地聊天給后世創造思想啊，要知道，有時候聊天也是很累的＝　＝

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