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标题: 中国房地产还会火到什么程度 [打印本页]

作者: Brainteaser 时间: 2009-12-14 13:55 标题: 中国房地产还会火到什么程度

11月份，房地产（包括住宅和商业地产）总的新开工面积较去年同期增长将近200%，而房地产销售面积也较一年前翻了近一倍。

就在我们以为在连续数月迅猛增长之后，房地产新开工和销售面积可能会开始放缓的时候，11月份的数据大出所料。房地产（包括住宅和商业地产）总的新开工面积较去年同期增长将近200%，而房地产销售面积也较一年前翻了近一倍。目前的房地产行业究竟有多么火？这对明年而言又意味着什么？

11月房地产销售和开工建设面积再创新高，而土地开发面积也接近历史高点。政府明年通过推进城镇化以扩大内需的政策可能会支撑新开工面积继续迅猛增长，而2010年中国的投资和大宗商品需求增长都有可能超出预期。

房地产新开工面积同比增速直线上升，这远远超过了低基数效应所能解释的范畴。经季节调整后，11月新开工面积较10月份环比增长了52%（没有年化），9-11月三个月的新开工面积较前三个月增长了42%。相比于以前年份11月新开工面积的最高值：2007年的6500万平方米，今年11月份的新开工面积高达1.62亿平方米。

当然，过去几个月中开发商可能集中申请项目许可证，这样11月份的数据可能包含了这些项目将于明年某些时候才会后续动工的面积。但是，结合房地产销售、竣工和土地开发面积的数据，房地产行业内在的增长势头毫无疑问是非常强劲的。11月住宅和全部商品房销售面积都超过了作为传统旺季的10月份，并且经季节调整后创出了历史新高。

这样毫不奇怪。目前的利率水平很低，而首套房贷利率较基准利率仍享有七折优惠。对房地产价格持续上涨的预期一方面为10多年来房地产市场的发展所验证，另一方面又得到目前充足的流动性的支持。尽管个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到了5年，但房地产购买和持有的总体税负仍然较低，尤其是和投资于实体经济的税负相比。与其他国家相比，中国没有物业税和资本利得税，租金收入只征收5%的营业税（而工资收入最高可被征收45%的所得税，企业所得税率也达25%）。这样一种激励体制确实会促使居民和中小企业更偏好对房地产的投资。

此外，最近的中央经济工作会议提出扩大内需要以全面推进城镇化为依托。尽管我们认为城镇化是一个伴随着工业化的过程，但许多地方政府几乎可以肯定会将城镇化的实质理解为建设大量城镇住房，从而积极地推动商品房地产建设（主要是高层住宅）来取代原有的农村和郊区住房。政府预期让更多人更新住宅的这一过程将会创造出更多对建筑材料和耐用消费品的需求，从而推动工业化进一步发展。

这对于2010年的投资和大宗商品需求而言意味着什么呢？我们认为房地产建设热潮才刚刚开始变得烫手──创纪录的新开工面积和大量即将转入开发阶段的新购置土地意味着2010年的房地产建设活动仍将非常强劲。这意味着房地产投资将大幅增长，并同仍在进行中的基础设施建设一道，推动对钢铁等建筑材料的更高需求。

目前看来，很难会有什么因素能改变明年中国房地产建设的强劲势头，但是判断房价是否能以同样的势头持续其上升趋势则要难得多。从理论上来说，政府可能会（似乎已计划要）通过增加大众住房和廉租房的供给、降低房地产相关贷款的杠杆比率，来抑制房价过快上涨。的确，目前供给的强劲反应有可能在2010年底前改变市场的供求关系。但是中央和地方政府间的利益冲突、资产价格上涨的强烈预期（不管是理性还是非理性的）、扭曲的激励机制和过剩的流动性都将推动房地产需求在未来一年中进一步上升。避免出现房地产泡沫不会容易。

作者: fairyhg 时间: 2009-12-14 13:58

火到领导换届

作者: 何鸿燊 时间: 2009-12-17 17:04 标题: 可以曝光一下为何中国政府管不了房价！

终于移民了，可以曝光一下为何中国政府管不了房价！猫扑

——10年从业员：地产业的黑暗不是我们能想象的

在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。

我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。

你们以为一定要财大气粗才能做开发商？你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。

你以为开发商都是自掏腰包？你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱！

你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。

你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来？开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。

如果你们问银行就这么傻？我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。

所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。

你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已，但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗？几万块而已，可卖给开发商多少钱吗？几百万一亩哦！对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗？

好啊，中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。

你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢！现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊！地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有！

老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价？不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。

这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。

其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。

我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。

是的，我移民了，不要说我不爱国，我只是不想被某个强权集团继续统治而已。

相信我，虽然我改变了国籍，但是没有改变我的心，我每天都会告诉我的孩子，我们是中华民族，我们930万平方公里的祖国美丽富饶，我们的人民勤劳勇敢。。。孩子长大了如果问我为什么要离开美丽的祖国，我会告诉他，爸爸只想让你和妈妈生活的好一些。。。

发贴人 dhconly

作者: fairyhg 时间: 2009-12-18 10:55

这帖子老早就有了吧，可惜国人一团散沙

3# 何鸿燊

作者: 何鸿燊 时间: 2009-12-18 13:10

4# fairyhg

是。偶好像以前早已看到了这篇文章。很对症的。

作者: 無心風月 时间: 2009-12-18 14:10

中國房地產太夯了，即使中國人能堅持兩年不買房，也無法阻止外國人來買，我想這就是中國無法堅持不買房的原因，如果不趕快買被別人再倒買倒賣幾次後就更是買不起了，基於中國人有土斯有財的觀念，要讓房地產開發商們倒閉談何容易。

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