[居家话题] 买Condo的经历回顾

Goldmine

还有一周就搬去新家了，今天趁有空，把我们过去2个月买Condo的经历回顾一下。每个人买房的经历都不一样，我们的尤其有些特殊，但是这些小概率事件和教训也许对一些人会有帮助，对我自己也是个备忘，谁知道也许不久我们又要开始新的house hunting了，唉，这是后话，先从头说起吧：

背景介绍：我们在Houston, 这里的房市没有大涨过，但在今天这样的形势下，也还没有大跌，好区的房子一直不愁卖。这也让我认定了以后买房就要买好区，这样的房子保值能力比较好，能在低谷顶住，至少顶得久些。


开始预谋是在1月底，看着不到5%的利率心里不住的痒痒。因为有过一次买condo的经验，所以这次决定不用buyer's agent, 德州的交易用的都是标准的sales contract，网上有下载，自己填就是了，唯一的问题是没有realtor看房子比较麻烦，而且德州不允许公开房产交易的具体价格，这些只有 realtor查得到。不过最后还是决定直接找seller's broker，用省下的那3% commission大家分。

而教训们就这么摩肩接踵的来了：

我们在决定买房之前曾经约了一个agent带我们看过一次房子，当时看了一圈发现只有一个勉强中意的，就没有继续。过了2周正式决定了就想起这个之前还算看的上的房子，打了个电话给对方broker，说我们没agent，要递offer，对方很高兴就答应了，约我们在那个房子见。见面之后说可以做 intermediary，就是双方她都不代表，只当个传话的，blahblah一通之后拿出她跟seller签的合同，说如果是broker located buyer, broker就收5.5% instead of 6%。我们本以为省了3%，结果没想到伊要独吞，没我们什么事。

『教训一：跟agent/broker的提成一定要事先讲好』

在take formative action之前一定要白纸黑字的签好，不然他们反悔你是没有办法的。同时他们会有一万个理由说服你这3%你无论如何拿不到，但从我经历过的几个case 得出结论，没有的事！这些都是可以商量的，如果你决定不用buyer's agent，可以让listing broker跟seller签一个只收3%的合同，把剩下的3%折合到成交价里面。我一个朋友直接跟seller交易买的房子，因为卖主用同一个 agent卖自己的房子和买下一个房子，卖房就只收了不到1%。如果broker强硬到坚决不从，那就找个buyer's agent然后跟她商量回扣，我听说过的2个agent都愿意给至少1%，聊胜于无吧。再或者，可以参照我们下面的做法，不过比较冒险，可能会买不到。』

我心中暗恨，心说回头一定让你把这笔钱吐出来。当时就开始做不想买状，伊果然是个道貌岸然的主儿，一看这样马上说要是愿意买，她可以尽量帮我们买到 blahblah，然后给我看了她手头已经拿到的另一个offer,并告诉我们卖主马上要离开houston,所以3天后一定要做出决定，这些本都是 seller's broker不应该透漏的信息，但是接触的agent越多越发现，这都是说给seller和buyer听的。于是我们开出了比另一个offer低2%的出价，broker指天指地的说我不是都告诉你们了嘛，你怎么还比人家低这么多？！我们摆摆手做无辜状绝尘而去，其实心里挺忐忑，就看这个broker愿不愿意多赚这点钱了。后来的事实证明这次心理较量我们忽略了一个事实，那就是该broker是这个区No.1的broker，开着宝马敞篷来见我们，1，2 千块钱对她来说并没有那么重要。最后反复counter offer的结果，是我们比另一个offer底了1%，希望broker能放弃1%的comission来促成我们的交易，这样seller少付 0.5%，broker多赚1.5%，我们省1%完成3%的利益分配，broker居然按了半天计算器后告诉我她要2%只给我们0.5%，于是彻底谈崩，一拍两散。其实差的倒不是这一点钱，是实在被broker的傲慢激怒了，我们已经很让步了，这样就算买下来也不会开心，索性甩菜！

不过那天晚上，我们俩个都有些怅然。。。

『教训二：买房就像谈恋爱，而失恋，是正常的。』


这次之后我们这里的房市一直沉寂，没什么我们喜欢的房子上市，就暂且有一搭没一搭的看着，直到有一天。。。

顺便说一下我们的区域选择，我们两个都是city kid，喜欢树荫底下喝喝咖啡，然后逛逛书店，酒吧什么的，所以选择其实只有半个Houston市区，相当于北京三环以内，郊区绝对不能忍。这半个城，一边离上班的地方近，也就是上面说的那个房子所在，另一面是豪宅区，社区成熟，离我们想要的娱乐都很近，就是上班远了4，5迈。

直到有一天的这个房子，就出现在豪宅区里面，是那里为数不多的condo之一。话说Houston的“三环”以内，有一个很大的公园，林木茂密，周围豪宅遍布，我们每次经过都觉得，啊，空气真清新啊，就是住不起。。。所以在网上看到公园旁边看到一个condo在卖的时候，我都有点不相信自己的眼睛。

电话那头的listing broker欢天喜地，说这房子是foreclosure，才刚上市一天，就电话不断了，他认识的一个agent此时此刻正在那里showing，我可以直接过去，由于考虑到猪头同学的人权，我不得不按捺住激动的心情，决定等他下班再说。晚上和那个agent（此后称S）碰了头，原来是listing broker的哥们，正好我们没agent，S就提出可以代表我们。有了上次的经验，我们开门见山的就向S陈述了我们希望省3% commission的想法。S表示了理解和赞同之后，开始向我灌输只有realtor才能拿到3%这个说法，想到他跟listing broker的关系，我们决定试试看他能不能替我们拿下这个房子。于是跟他谈好了拿1% commission rebate，一旦offer被接受就签代理协议。

『教训三：如果有一定的经验，可以不用buyer's agent。』


虽然我们的两次出价都没能省3%，但是之前带我们看房那个agent的建议出价比最后的成交价还高了2%，也就是说，买主和买方agent，都不如卖主和卖方agent了解这个房子的底线，如果你下定决心想买，最好能找到卖主或他的broker直接进行交易，或者至少找一个和卖方有关系的agent。我们自己的2次出价，和2个朋友的买房经历，都是或者找seller,或者找broker，或者buyer agent认识卖方broker, 结果都省了不少钱。

看了房子之后，我们基本上已经下定决心想要了，房子本身的情况没有一般描述的foreclosure那么差，而且 floorplan非常理想，我喜欢上下2层，大厨房，宽敞, high ceiling, 2.5个bath，全都符合，银行的开价只有appraisal value的70%，我们几乎开始庆幸前面那个offer还好没有谈拢。猪头同学开始乐观的憧憬自己的media room，我则开始显露出怀疑一切的本性。。。这么大一个馅饼，不会就这么被我们拣到吧？！从小我就没中过奖，这里面一定有鬼！

尽管后背直冒凉气，我们还是决定尽最大可能争取一下，offer了比出价低2.5%的价格，同时暗暗商量好原价也能接受，但求没人跟我们竞争（因为知道这房子之前不少人看过，我们看的时候还碰到另一波人，据S讲，今天一天就已经有11个showing appointment）。分手之前我叮嘱S，至少给我们争取到一个counter offer，告诉他哥们，我们是真心想买。那天晚上，我们有忐忑了很久，一边安慰自己不要对房子有attachment，一边害怕foreclosure 的种种噩梦会发生在我们身上。

48小时后，卖方的counter offer发回来，结果让我们两个都大吃一惊。


卖方的counter offer居然是，在我们出价的基础上，再cover相当于成交价2.5%的closing cost!

。。。。。。。。。。。

@#￥@%&!!@#%……%￥

S很得意，说你看，我的功劳，大大地!

我们两个面面相觑，没见过counter offer比offer还低的，这个馅饼越长越大了居然？

当然在这个counter里面，还有另一个重要的文件，就是foreclosure addemdum，我硬着头皮把那些找抽的法律语言咀嚼一遍之后，彻底崩溃，深信不疑这将是个陷阱。

据该addendum称，在closing date之前，卖方保留一切权利终止合同，改和其他买主交易；sale as is，包括房子状况，unforseenable title defect and lien holder，现在所见即所得，卖方不负责任何意外造成的损失（这一点对我们打击尤其沉重，这个房子没有HOA的resale certificate，county tax record上户主还是前任而不是银行，we have no freaking idea who we're dealing with, or of what）；还有其他一些细节语言，总之卖方had their behind perfectly covered, we're having ours fully out if someone has to be kicked.

第二天我把这一揽子的疑问通通倒给了S，S也有点傻眼，没想到我把条款都看了，但他也拿不出证据来说明我的担心都是多余，只能拍胸脯说这个transactiion和一般私人卖房一样，不会像传说中的foreclosure那么恐怖。我们有点将信将疑，看上去这确实是一个 REO的foreclosure，比short sale or government foreclosure要保险一些，银行只是想尽快收回贷款。但是因为document的缺乏，没有任何written proof证明他们说的是真的。

这之后的72小时，我们上下求索的对卖方和双方的broker进行了深刻的背景调查，学习了foreclosure的背景知识，甚至请了一位real esate attorney看了整个contract+addendum，现在想来当时似乎有点paronoid，但在这么一个巨大诱人的馅饼面前，我们两个的理智与情感不可遏制的展开了激烈的较量。

最后的结论是，如果是骗局，也就是骗我们500元的earnest money，title的问题可以通过title insurance保障。不过，能不能最终成交，不要半路杀出个程咬金，就要成事在天了。

『教训四：foreclosure并不可怕，可怕的是你不了解可能的风险和解救措施。』


这次经历让我们觉得bank-owned foreclosure确实是比较安全的一种，但仍然有很多不确定因素：1. 不一定能成交。如果中途有人介入，bank只会选择它的最大利益；卖方是一个机构而非人，商量余地相对小，一些状况，比如因为买方责任不能按时过户，这些在人对人的交易中很可能可以容忍的变更，可能导致bank撤出，尤其是如果有其他offer pending的话，在任何情况下，bank以最快最多收回损失为第一准则。2. 买方单方面承担责任，bank手里有大把房产，不会像owner一样跑前跑后提供你需要的信息，需要自己小心。对我们来说，REO是我们愿意冒的最大风险，这些房产跟普通sale一样可以在county的信息库里查到，而short sale和auction这样的，没有现金和对real estate的详尽了解，风险太大，对我们来说是根本不现实的。即使是REO，Condo还相对安全，因为只是在买内部， single family home的话还要更小心可能的structure问题。

虽然说成事在天，人的因素也同样重要。有了上次的失败经验，我们好好的分析了一下S的立场。和上次的傲慢broker不同，S是个刚起步不久的agent，还需要依附在另一个broker下面做事，这个deal对他来说是重要的经济来源和经验积累，所谓lean and mean，这是做生意最积极的人群。在签订最后买卖合同的之后，该签返还我们1% commission的书面协议时，我们打出了剩下的这张牌：只要房子成交，3%全归S。决定用S和不损失他在其中的利益，最终让我们稳稳拿下了这个房子，后来S说，我们是第一个找他代表offer的，后面有几个自己有agent或者是investor paying cash的offer，最高offer原价，都被他求他哥们找理由据掉了，我们option刚结束正式进入交易之后没2天，他哥们就把listing撤掉了，我猜是为免不断据offer的麻烦（我的一朋友，就是拿cash在别人差一周close的时候从seller那儿把房子买走了，所以千万别以为有 contract房子就飞不了了），而且在closing的最后阶段，出了不少状况，我们不得不推迟8天过户，因为S，不但contract没终止，也没有任何罚款（合同上说的是每天$150）。

『教训5：利益永远是立场的后台。』


在典型交易中的四方，买方，买方agent，卖方和卖方broker，其中有三方希望成交价尽量高，交易尽快结束，而只有买方需要对成交后的房产负责，这也是我为什么始终不能完全信任agent的原因，他和我的利益实际上有冲突，却不用承担责任。虽然他们的ethity需要他对买方负责，也确实有朋友的 agent诚实可靠，但大多数我见过的agent，说的和做的并不总是一致。

话说我们顺利的度过了大半个option，2天后即将进入正式contract，此时离过户还有18天。

有道是，一波未平，一波又起。。。


忘了提一个细节：德州法律不要求buyer保证agent的full representation，所以这个协议尽量不要签，虽然听上去对agent很残忍，但是我个人认为合理。然而很多agent为了保护自己不再交易的最后阶段被踢出局，还是会要求buyer签这个full presentation，既然要争取agent到自己这个阵营上来，其实可以签，只是要指定这份协议的有效期限和有效范围，期限一般1个月到6个月不等，有效范围也就是market的定义很重要，我们坚持只界定在这处property的地址上，原来的定义是obtaining (by obtaining, they mean purchase or lease) any property in Harris county，哼哼，除非我脑子进水，自取灭亡。也就是说agent和我们的关系应该建立在这个deal的基础之上，如果不成，大家各走各路，对于不想被 agent绑定的人来说，这样对双方都还公平，这样的妥协agent们还是愿意接受的。

回到故事情节中，来说这个一波又起，因为这是个特殊情况，对大家没什么帮助，我就不罗嗦太多了。其实就是在option最后剩2天的时候，我们碰到了一个那儿的邻居，吃惊的得知这个complex很可能会在近期整体卖给开发商，我们恍然大悟为什么在过去2年20%的owner卖掉了他们的unit，这件事从开始商量就存在着巨大的风险，没人知道能卖多少钱，所以急于套现，而我们进入的时候已经是非常后期，敲定的协议是我们这个房子卖价至少不低于我们买价的 140%，否则我们可以不同意卖，可能白搬一次家，不过至少不赔，我们面对这个越来越大的馅饼，决定前进。在我们close后的一个星期，这个 complex正式上市了，现在我们也不知道是希望卖掉还是卖不掉，也只能听天由命了。而直到closing，另外3方也没有人告诉我们这件事， realtor们说这是HOA的决定，他们不知道，不管他们说的是真是假，这件事更坚定了我们只能依靠自己的看法。

剩的空间不多了，剩下2层楼赶快讲讲我们的波澜起伏的后半程，包括贷款和closing。

我们的时间相对紧迫，开始着手贷款的时候已经只剩20天，我问了几个broker和bank loan officer的good faith estimate，BOA和另一个台湾broker（J）的最低。BOA的no fee mortgage听上去非常straightforward，而且如果不能close，他们就不受手续费，虽然是承诺25天close，但loan officer说只要我们document能快些交，20天没问题。

『教训六：BOA的loan确实省钱，但是不一定适合每个人。』

这个program针对的是大多数，比如美国老百姓或永居，正常交易手续，和有足够的时间close，你需要和银行设在florida的loan center交流而不是一个local的broker或loan officer，这意味着交流效率显著下降，提交document，lock rate都不如跟人方便。我们是H1和F1，BOA啰哩罗嗦文件要求一大堆，而且不能变通（因为搬家去年一张W2没有寄到，但BOA坚决不考虑 employer的书面证明），在和BOA周旋了5天之后，我们不得不转而找了J，一个说中文，了解签证问题的broker。在我们原定closing的三月底，我们因为要推迟所以去查了一些论坛，发现有一批用BOA的buyer在哀嚎不能按时close而银行此刻却进展奇慢，我们庆幸及时换了选择，虽然没多久J也给了我们不小的麻烦。

J是一个朋友介绍的，开始态度很好，电话里听起来办事也算利落有条理，很快让我们的申请进入了轨道。最开始对她觉得有点没把握，是1周后，rate在持续上涨之后出现了不小的回落，我们在national average 5.49%的时候被estimate 5.75%，当时没有lock，等rate开始降到5.35%一下的时候我打电话要J lock，被告知已经lock在5.75%了，未经和我们商量。我有点恼火，也因为知道这其中broker有不小的控制权，于是要求float down，被告知现在estimate还是5.75%，J有她的理由，但我开始不能信任她。当rate降到5.1%左右时，我们有点莫名其妙了，为什么 average降了0.3%，我们的rate却纹丝不动， J的回答是顶多能float到5.625%，几百块钱也是钱，我说那就这样，1天后rate掉头回升，J说没来得及lock，还是5.75%。当时离 closing已经只剩1周，我们只好认栽，随她去吧。

『教训七：mortgage broker要仔细挑选。推荐J给我们的朋友，自己觉得很满意，可能她的process相对简单，rate也没有这么大起大落。但是mortgage broker make money one way or the other，有些往往会用低的GFE骗人上钩，然后通过rate的上下浮动赚取利益。我问了问一些有经验的人，虽然大家都说看得到的national average并不代表你能拿到的利率（这和J的说法一致），但几乎也都认为在降到5.3%左右的时候我们的情况应该至少可以下浮到5.625%。下次再贷款的话，我想我们会直接找银行的loan officer，谁有这方面的经验，传授一二？』

在随后的一周里，J开头一直说 everything ready to go，只差银行最后的approval，没问题。然而在closing前一天，她在电话那边态度恶劣的指责了一通title company后，告诉我银行要在原定closing当天（3/27）才能把document送到title company，因为是foreclosure，title company需要72小时准备closing，做好HUD-1之后还要等银行final approval，也就是说我们最早只能是3/31过户，我问能不能从容些4/1号，我需要时间看HUD-1，J显得不太情愿，不过也没有反对，定在了 4/1下午2点。S帮我们签了addendum，推迟closing到4/4号。

4/1这天中午，S通知我们可以去title company了，我们办好cashier's check，出发去final walk through，路上，也就是12：30左右，接到S气急败坏的电话，说closing取消，银行把wire给title company的钱收回去了。

世界真奇妙！


这之后每跟J通一次电话我就更怀疑自己当初选她是个错误。bank 3/27做的document上写的是3/31 close，我们推到了4/1，bank 月底发现这笔款没有动静，就在4/1收回去了。作为一个broker，J应该知道跨月close可能存在的问题，然而她只字未提，直到4/1她还在说她实在不明白title为什么需要这么久准备HUD-1，所以才导致我们3月没法close。从此我们但求早日平安过户，对这个J彻底绝望。

我们的title company也真是气人，但是貌似所有foreclosure都必须经由他们中介。负责我们这个案例的escrow从来不接电话，留言也不听，除非发 email，效率低不说，做出来的HUD-1更是漏洞百出。我们这个complex的HOA因为special accessment曾经每月长了200块的HOA fee，但从4月开始调回原来的费率，title company死活要按照3月以前的费率做HUD-1，HOA说可以closing以后reimburse，我们又有seller付的3000，所以也就没计较。

在经历了4份HUD-1和无数电话email之后，closing被定在了4/4一大早9点，closing cost $2500，seller cover $2500，我问S另外500哪里去了，他说可以让seller另外写check给我们。前一晚我特意打电话给J，跟她确认明天一大早是否银行那边OK，她说没问题有事给她电话。

4/4一大早，我们看到了第5份HUD-1，简直被雷到无以复加，closing cost涨到了3000，seller cover的部分还是$2500，title company说是lender要求把seller covered closing cost减到2500，他们只是照章办事，而另外500不能用check返还我们，我当时差点就要骂脏话了。lender之所以要求把3000改成 2500，是因为我们当时第三份HUD-1的closing cost是2500，而现在变成3000了，lender有什么理由不答应把seller contribute改成3000呢？？？title company说没办法，除非lender send written instruction，否则不能改。与此同时，我们的closing agent（不是escrow agent）发现，closing doc里面没有lender's note，而我们发现，deed of trust上把我们写成了已婚，眼见已经快11点了，closing agent说没辙，回家吧，如果奇迹能发生的话，我们下午再见！

现在来看看J在这个过程中起了多么大的推波助澜作用：前一天晚上，她收到了第5分HUD-1，看也没看，自动认为没问题，也没通知我们，够雷吧！第二天我在closing的地方给她打电话，她竟然在去Dallas参加她女儿周六婚礼的路上，明知道我们那个时候在close，她居然没有随身带着我们的portfolio！！而且据她讲，不止我们，还有另外2个case也出了状况，而她，都没有人家的file。她连我们lender的电话都是找了半小时才找到，而她又推托了很久才最终同意给我。

事情终于水落石出，lender送doc的时候错把我们写成了married，title company忘了把note放进来给我们签字，而J没有告诉lender或我们第5份HUD-1的存在。前两件title company说可以在当天解决，但是3000块的问题，要等lender的instruction。而J返回来的消息是lender同意将 married改成unmarried joint tenancy，但要求title company先把HUD-1改成3000，送他们approve。这之后，J的手机不再能接通，title company坐等lender instruction，lender坐等新的HUD-1，我想起一个黑人大妈描述她几个不争气儿子的话，I wanna line them all up, 'n shoot 'em!

我整个中午一直在不停的给lender拨电话，黄天不负有心人，2点的时候终于拨通了一次，但对方一听说我是buyer不是broker就要挂电话，说不能跟我说，我心里骂了一万遍啊一万遍，但还是以最快的速度解释了现在的僵持状况，在伊挂我电话之前，请求lender发一个written instruction给title company。半小时后，S打电话说title company收到指示，修改了新的HUD-1，他已经收到了第六版，正说着，他戛然而止，说I can't believe it, it still shows 2500...@!#@!$

3点，第7版HUD-1发表，everything looks correct。我们出发去另一个地方继续closing。3：45，S打来电话，lender要求把我的名字从title上去掉，因为我们申请贷款的时候借贷方只填了猪头同学（我当时正在家待业，专心买房 ），title上写两个人的名字是我和猪头商量好的，居然银行不从，简直莫名其妙！

我还记得当时我们两个开着车，走在第三次去close的路上，距离买下我们梦寐以求的家，只有10分钟的车程，前面九九八十一难都已经熬过，居然现在又出来一道坎，简直是有苦难言，考虑再三，决定先按照银行说的办，等过户以后再自己把title里面加上我的名字。终于在下午5点，我们签完了所有文件，互相搀扶着蹒跚走出title company的办公室，我们只拿到了1把门钥匙，地契还要等卖方银行签完字才能寄给我们，而截止到今天为止，尽管我们催了3次，还是没有收到原件。

在此我要郑重点名批评Fidelity National Title，在我们整个close的过程中，表现的极不专业，错误百出，效率低下。前不久我陪一个朋友去stwart title办理closing，人家那态度好得让我觉得自己就像小白菜，如果不是因为foreclosure必需Fidelity经手，我再也不要见到他们了。

如今，距离这一切过去已经2周多了，一回想起来这些经历，还是会义愤填膺；我们忙忙碌碌的准备搬家工作已经进入了尾声，搬完家我也要去新的单位上班了，3个月找工作找房子的光荣战斗生涯至此将告一段落；现在的猪头偶尔会突然偷着乐一下，然后假装威胁我说，不听话，就把你撵出去，我可是户主。

切，谁怕谁！

blue_river001

我也是刚看到，想不到他们买房这么麻烦。我自己买和周围朋友买都还顺利，在加州，agent都是和买方直接说好回扣地，哪有象第一位agent那种人这么对客户的。

安娜FANG

wow，我今天才看到，写的太有用了